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北京多次置业客群“跃跃入市” 中产出击总价千

中国新闻网 2019-05-29 07:56

  北京多次置业客群“跃跃入市”中产出击总价千万元郊区别墅

  本报记者 王丽新

  阳春三月过后,北京楼市开始稍稍热闹起来,二手市场活跃度提升,一手市场限竞房集中入市,刚需、换房需求陆续入场。《证券日报》记者走访调查后发现,从成交套数来看,总价500万元左右的刚需住宅、总价1000万元以下的郊区别墅正在成为市场交易的主力,而京西和京西南板块则是供应集中区。

  有统计数据显示,今年前4个月,北京别墅成交1300套,同比上涨90%;成交均价56646元/平方米,同比上涨27%。值得一提的是,总价1000万元以下的别墅项目成交441套,同比上涨18%,占别墅成交总量的33%。

 

  “今年以来别墅市场成交量走高,一方面受2019年供应量增加影响;另一方面,春节后部分开发商以价换量促使市场好转。”诸葛找房数据研究中心分析师国仕英在接受《证券日报》记者采访时表示,多重因素影响下,置换改善型需求纷纷入市,带动成交量走高。

  “在中产阶层中,中端客群在北京的首改或者再置业需求受政策限制较严,多在总价逻辑下购房,一般倾向于向郊区资源型楼盘外溢。”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者表示,这类住宅地价较低,开发商操作空间较高,尤其别墅市场精装修项目所占比例并不高,若能以精装修方式入市,市场接受度更高。

  中产出击千万元量级别墅

  今年的北京别墅市场,主要由两类住宅构成,传统老牌别墅和限竞别墅。老牌别墅位置较好、总价较高;限竞别墅位置多呈现郊区化,居住环境和价格优势明显,区域配套成熟度相对较弱,总价较低。

  上述统计数据显示,今年前4个月,1000万元以下别墅成交均价为31411元/平方米,同比上涨6%;成交金额28亿元,同比上涨21%。而在1000万元以下别墅成交TOP30中,丰台、房山、大兴和昌平的项目较多,成交套数较高的项目多达50多套,低的则仅有两三套。

  值得一提的是,在1000万元以下别墅成交TOP30中,万科旗下项目占4席,其中包括去年入市的万科翡翠西湖。据记者了解,万科翡翠西湖位于丰台区青龙湖板块,目前万科已在该地布局多个地块,总货值超过100亿元,除住宅用地外,项目还囊括商业、养老、教育、公园等多类型配套用地,成为万科继房山、通州台湖、石景山五里坨区域后,再次以造城逻辑深耕的板块。

  近日,《证券日报》记者到青龙湖板块探查,有着6000亩水域面积的青龙湖和1.4万余亩的青龙湖森林公园分别位于房山和丰台两区,目前该区域有6个项目相继入市,皆由万科、龙湖、金地、首开等全国性标杆房企布局开发。

  据《证券日报》记者了解,青龙湖板块多数项目受“90/70”限制,小户型居多,但有的项目则是整盘偏向合院、叠拼别墅以及大户型洋房集中的偏别墅改善型社区,比如位于青龙湖东岸景区入口附近的万科翡翠西湖。

  “翡翠西湖项目墅区自然环境生态良好,是首改和再改客群的聚集地,承接海淀、丽泽商务区、五棵松和总部基地等区域外溢的购房需求。”万科翡翠西湖营销负责人向《证券日报》记者表示,这个项目合院产品比例在50%以上,且是北京市场中别墅中少有的精装修交房项目,可为业主省去百万元装修费用和近乎一年的装修周期。

  该人士进一步称,从目前购买客群来看,主要来自于京西板块和地缘性客户,其中,来自海淀、丰台的多次置业客群占比较最高。典型客户为40岁以上与父母同住的家庭或二孩家庭,主要需求体现为置换升级型置业。因项目地处青龙湖丰台片区,临近规划轨道交通及人大附丰台分校,在市政配套方面较之其他同类型项目板块更为完善,千万元级总价的精装修合院别墅,吸引了西部地区改善型客户聚集于此。      

  多次置业客群入场

  家住海淀的受访者李女士也向本报记者表示,去年公司搬到了丽泽商务区,又刚添了小孩,就有了再置业的想法。

  按照李女士的设想,一家三代人买个总价1000万元左右,且私密性较好的大房子居住最为合适。但海淀没有什么新房供应,二手房动辄7万元/平方米以上,居住环境并不理想。在西部片区居住多年,又不想向东置业的李女士,综合交通状况(上班车行距离在一个小时以内,最好有轨道交通)、教育资源、商业配套规划等多重因素,多次比较之后,李女士向记者称,全家更为中意的是丰台区的万科翡翠西湖合院,同为千万元总价,可以一步到位置换到合院别墅的住宅,或许还可以享受到区域成熟后的红利。